¿Qué incluye la ley de Vivienda entre otros para la protección a los consumidores?

El 27 de abril de 2023 se ha dado un importante paso adelante al ser aprobada por el Pleno del Congreso la 1ª Ley de vivienda en España. Ahora, continuará su tramitación en el Senado para, de esta forma, quedar plasmada en el BOE antes de las elecciones municipales y autonómicas del 28 de mayo. Las ministras proponentes de la norma, Raquel Sánchez (Transportes) e Ione Belarra (Derechos Sociales), de PSOE y Unidas Podemos, respectivamente, han tomado la palabra durante el debate para defender que la norma supone un “avance social sin precedentes”. “Hoy pierde la banca y los fondos buitres, y gana la gente”, ha manifestado la ministra de Derechos Sociales.

Pasamos a detallaros lo que incluye esta novedosa ley de vivienda, la primera después de años desamparados en esta materia:

Regulación de todos los alquileres en áreas tensionadas

Los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos. Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva.

Ampliación de declaración de zonas tensionadas

Se mejoran y facilitan las condiciones para la declaración de zona tensionada, abarcando más áreas para la aplicación de las medidas de control. Para que una zona sea declarada como tensionada, debe cumplirse una de las dos condiciones que la ley establece: “Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada”.

Suponen dos modificaciones de “gran calado” que facilitarán ampliar el alcance de las zonas tensionadas, ya que bastará con el cumplimiento de una de las dos condiciones para ello, en vez de ambas como establecía el proyecto inicial, y además se rebajará de cinco a tres puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.

Límites al precio del alquiler y el fin del IPC

“El IPC ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo. Para evitar estos aumentos descontrolados, durante el 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual”.

Medidas de protección frente a los desahucios

Se prohíben los desahucios sin fecha y hora predeterminadas, “una demanda histórica de los movimientos por la vivienda para acabar con la incertidumbre e indefensión de los inquilinos”. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.

Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, “forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos”. “Por primera vez, se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias”.

Adiós a los honorarios a cargo del inquilino

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble “correrán siempre a cargo del propietario”. “Se termina así con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone”. Y es que el servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto “será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere”.

Asimismo, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. “Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas”.

Se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la norma de existir un acuerdo entre las partes, ya que, desde una “posición preponderante” del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la ley para conseguir el contrato. “La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler”.

“Gran tenedor”: de diez inmuebles en propiedad, a cinco

Las comunidades autónomas podrán, en función de sus competencias y atendiendo a sus respectivas realidades, rebajar la condición de “gran tenedor” de los 10 inmuebles en propiedad establecidos originalmente en la ley a los cinco. Así, “los propietarios que posean cinco o más inmuebles en área tensionada se considerarán grandes tenedores y se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios, reduciendo así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión”.